Muitas são as discussões a respeito do uso do aplicativo. Pode o condomínio proibir o morador de usar o AIRBNB? Recente decisão da 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção.
A corrente de juristas que defende a utilização do aplicativo assevera que decisão traz um precedente importante para a operação do Airbnb no Brasil. “Como o tema é relativamente novo, então não existe um entendimento pacificado e não há lei sobre isso.
Qual era o caso concreto?
O caso específico chegou à Justiça após um condomínio proibir em assembleia que seus condôminos colocassem os apartamentos à disposição na plataforma. As justificativas foram de que o uso para Airbnb das unidades desvirtuaria a finalidade residencial do imóvel, que estaria sendo usado como hotel, e de que a existência de residências no Airbnb dentro do condomínio diminuiria a segurança geral do prédio, visto que seriam pessoas estranhas com acesso a todas as instalações e áreas comuns que possui o edifício.
Inconformado, um dos proprietários do edifício entrou com pedido de liminar na Justiça alegando que a locação via Airbnb é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada.
E o que o tribunal de SP entendeu ao julgar o mérito?
O juiz de primeiro grau entendeu que o contrato de locação por Airbnb obedece à restrição de 90 dias e não viola a convenção condominial. Para ele, a assembleia não obedeceu o quórum para alterar a convenção, já que contemplou apenas 17 das 59 unidades do edifício, menos que os dois terços previstos por lei.
Qual o entendimento do TJ/RJ?
O Tribunal de justiça do Rio de Janeiro já tem decisões que proíbem a locação, vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. DEFERIDA LIMINAR NO JUÍZO DE 1ª INSTÂNCIA DETERMINANDO QUE A AGRAVANTE NÃO ALUGUE O IMÓVEL PARA TURISTAS. AIRBNB. RECURSO EM QUE FOI DEFERIDO O EFEITO SUSPENSIVO. DOCUMENTOS JUNTADOS PELO CONDOMÍNIO AGRAVADO QUE DEMONSTRAM DESCUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. INFRAÇÃO DA LEI DO SILÊNCIO. INEXISTÊNCIA DE DOCUMENTOS QUE COMPROVEM A NOTIFICAÇÃO OU PENALIDADE DO CONDOMÍNIO PARA A AGRAVANTE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 1337 DO CÓDIGO CIVIL. DADO PROVIMENTO AO RECURSO. MANTIDO O EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO POR ESTA RELATORA PARA A RECORRENTE.
(TJ-RJ – AI: 00646280320178190000 RIO DE JANEIRO ITAIPAVA REGIONAL PETROPOLIS 2 VARA CIVEL, Relator: VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO, Data de Julgamento: 19/06/2018, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/06/2018)
É possível requerer tutela de urgência para que o juiz libere a locação?
Em geral os condôminos para que possam locar suas unidades pedem tutela de urgência de natureza antecipada, porém aqui em São Paulo o tribunal não está concedendo.
Agravo de Instrumento. Condomínio. Tutela de Urgência de Natureza Antecedente. Pretensão a que possa livremente locar seus imóveis por temporada e mediante uso de aplicativos, bem como para que seja afastada a restrição de uso das áreas comuns pelos inquilinos. Locação por uso de aplicativos ou páginas eletrônicas (‘Airbnb’ e afins) que possui finalidade característica de hotelaria ou hospedaria. Deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária, por medidas de segurança aos condôminos. Indeferimento inicial que se mantém, pela inexistência de elementos que evidenciem o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ausência dos pressupostos do art. 300, CPC. Decisão mantida. Recurso não provido.
(TJ-SP 20135292820188260000 SP 2013529-28.2018.8.26.0000, Relator: Bonilha Filho, Data de Julgamento: 26/02/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2018)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECEDENTE. PRETENSÃO PARA QUE POSSA O PROPRIETÁRIO LIVREMENTE LOCAR SEU IMÓVEL POR TEMPORADA MEDIANTE USO DE APLICATIVOS, BEM COMO PARA SER AFASTADA A RESTRIÇÃO DE USO DAS ÁREAS COMUNS PELOS INQUILINOS. LOCAÇÃO POR USO DE APLICATIVOS OU PLATAFORMAS ELETRÔNICAS (‘AIRBNB’ E AFINS) QUE POSSUI FINALIDADE CARACTERÍSTICA DE HOTELARIA OU HOSPEDARIA. DELIBERAÇÕES TOMADAS EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA POR MEDIDA DE SEGURANÇA AOS CONDÔMINOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 300 DO CPC/2015. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- A tutela antecipada deve corresponder à tutela definitiva, que será prestada se a ação for julgada procedente. Dessa forma, ausentes pressupostos a sua concessão, é de rigor o indeferimento de tal pedido, em observância ao disposto no art. 300 do CPC/2015. 2.- Havendo necessidade de comprovação dos fatos, observados a cognição sumária e os limites do presente recurso, mais prudente se mostra a manutenção da decisão agravada, considerada a necessidade de dilação probatória.
(TJ-SP 21027874920188260000 SP 2102787-49.2018.8.26.0000, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 14/06/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2018)
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