Cabe danos morais se a construtora/incorporadora descumprir o prazo de entrega do imóvel?
Via de regra o atraso na entrega do imóvel não gera dano moral. O simples fato da construtora ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos morais.
Temos julgados do STJ nesse sentido:
O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.
Em outras palavras o dano moral não se presume pelo simples descumprimento do prazo contratual.
Como toda regra em direito, temos a exceção: em algumas situações é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/03/2018).
Vejamos o posicionamento do STJ em alguns julgados:
Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual.STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima.STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. STJ. 4ª Turma. AgRg no REsp 1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.
Mas em que casos o pedido de indenização foi julgado procedente?
1) No caso concreto somaram-se 02 anos de atraso na entrega do imóvel – STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018.
2)Os compradores estavam com a data do casamento marcada e tiveram que adiar porque o imóvel não estava pronto – STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
Existem danos materiais, quais são?
O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda gera o dever de indenizar, seguem abaixo alguns pedidos que podem ser feitos:
- dano emergente (que precisa ser provado) leia mais sobre ônus da prova aqui
- lucros cessantes (valor dos alugueis do imóvel; são danos materiais presumidos).
Como devem ser calculados os lucros cessantes?
Havendo atraso, os lucros cessantes corresponderão ao aluguel do imóvel atrasado. Isso porque:
- o adquirente está morando em um imóvel alugado, enquanto aguarda o seu. Neste caso, ele está perdendo “dinheiro” pagando aluguel em virtude do atraso; ou
- o adquirente não está morando de aluguel e comprou o novo imóvel apenas como investimento. Neste caso, ele também está perdendo “dinheiro” porque se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ele estaria alugando para alguém e aferindo renda com isso.
Para o STJ, essa “perda de dinheiro” (lucros cessantes) é óbvia e, portanto, deve ser presumida, o que quer dizer que basta que eu faça prova do atraso, não preciso provar que consequências esse atraso gerou em minha vida. Não preciso comprovar que poderia estar alugando o imóvel mas não o fiz porque não entregaram. Cabe aqui notar que essa presunção não é absoluta, a construtora/incorporadora pode fazer prova no sentido contrário e elidir o dever de indenizar.
Vejamos alguns julgados nesse sentido para te ajudarem na construção da sua peça:
A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 229.165/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/10/2015.
IMPORTANTE:
O atraso começará a ser contado somente após o término do prazo de tolerância previsto no contrato. Sendo assim, vamos supor que as obras estejam previstas para serem entregues agora: dia 05 de maio. No meu contrato há cláusula de tolerância de 90 dias. Diante desse cenário o dever de indenizar se iniciará apenas em 05 de agosto.
No contrato de promessa de venda e compra de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de “cláusula de tolerância”.
O STJ já se posicionou sobre a validade da cláusula de tolerância, vejamos:
Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
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